Управление рисками при финансировании недвижимости. Риски в управлении недвижимостью

Этот способ был широко распространен с 30-х вплоть до середины 70-х годов, т. е. до тех пор, пока не начался период быстрой инфляции, и кредиторы не оказались в убытке (соответственно заемщики в прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, целью которых было оградить кредитора от возникающих финансовых рисков в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения.

Как показывает изложенный выше материал, страны с развитыми рынками недвижимости накопили богатый опыт привлечения финансов для развития недвижимости из различных источников с использованием самых разнообразных механизмов. Примечательно при этом, что основными мотивами при выборе тех или иных вариантов финансирования недвижимости является не только максимизация прибыли , но и сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны.

В России и, в частности, в Н-ске, в настоящее время отсутствует эффективный механизм кредитования приобретения недвижимости. Это вынуждает предприятия приобретать недвижимость за счет собственных средств , что может подорвать их экономическое положение и, в свою очередь, ограничивает спрос на недвижимость. Однако финансирование недвижимости большей частью за счет собственных средств позволяет покупателю снизить риск приобретения недвижимости.

Риски при финансировании недвижимости

Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости

Брокеры. Основная функция брокера-свести покупателей с продавцами и помочь им договориться. Брокеру платит тот, кто привлек его. Брокер не держит товарных запасов , не принимает участия в финансировании сделок, не принимает на себя никакого риска. Наиболее типичные примеры - брокеры по операциям с пищевыми продуктами, недвижимостью, страховые брокеры и брокеры по операциям с ценными бумагами.

Заинтересованность банков в приобретении акций связана с тем, что несмотря на высокий риск операции и невозвратный характер этой формы финансирования , покупка крупного пакета акций позволяет напрямую участвовать в управлении предприятием , определять размер дивидендов. Кроме того, акции приватизированных предприятий обеспечены реальным имуществом , в том числе недвижимостью.

Как уже упоминалось выше, российский рынок обладает определенной спецификой, в силу которой практически выпадают из рыночного механизма два важнейших субъекта - как источник ипотечного кредитования (на современном этапе становления рыночных отношений в России недвижимость представляет интерес для лишь в качестве обеспечения при кредитовании на условиях, исключающих ипотечное финансирования) и страховщики, которые осуществляют страхование имущества , а не инвестиционных рисков , связанных с его приобретением. Таким образом, перед инвестором, желающим реализовать связанные с недвижимой собственностью инвестиционные проекты, стоит проблема поиска нетрадиционных или возможности получения необходимых финансовых ресурсов за счет реализации краткосрочных инвестиционных операций.

Сбытовых контрактов добиваются путем снижения цены по сравнению со сложившейся (или ожидаемой) рыночной ценой , а контракты на поставку - повышением цены сверх текущей (или ожидаемой) рыночной цены . К примеру, в периоды строительного бума застройщик сознает, что возведение жилья в расчете на наличные арендаторов (иногда это именуют спекулятивным строительством) принесет более высокую прибыль. Тем не менее многие отделы недвижимости банков могут подтвердить дополнительный риск, который взяли на себя кредиторы, финансируя такие проекты . Многие консервативные застройщики жертвуют частью прибыли, добиваясь обязательств от арендодателей до получения финансирования.

Ключевой частью стратегии Банка в России является прямое финансирование конкретных проектов по линии частного сектора (до 35% от стоимости проекта), структурной перестройки и приватизации, а также инфраструктуры, обеспечивающей эту деятельность. При кредитовании коммерческих предприятий обычно не требуются гарантии правительства. Основанием для кредитования являются планируемые проектные притоки денежных средств (т. е. генерируемые самим проектом средства) и возможность на этой основе погасить задолженность в течение согласованного срока. Как правило, не требуется страхование от политических рисков , но предусматривается механизм страхования от обычных рисков, а также обеспечение кредита разного рода активами (закладные на недвижимость, залог акциями и т. д.).

Разбираться в этих понятиях необходимо, если фирма решает заниматься оценкой своей подверженности прямому или косвенному материальному убытку. Для того чтобы разработать способы соответствующего контроля и возможности финансирования риска , важно установить соответствующую стоимость недвижимого и

Риски при финансировании недвижимости

Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.

Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

– кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;
– риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
– риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
– риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;
– риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
– риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и изъятым имуществом.

Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.

Риск процентных ставок – это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.

Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Риск досрочного погашения – это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.

При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов,

Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна.

Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.

Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законодательству способами обеспечения безопасности.

Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставленные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита, не достаточно для завершения строительства.

При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.

Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Безрисковые инвестиции – инвестиции, по которым есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно безрисковых инвестиций не бывает, но к имеющим максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует государство.

Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.

Рыночный риск – изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными.

Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, – специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

Выделяются следующие источники риска инвестиций в недвижимость:

Тип недвижимости;
- спрос и предложение на рынке;
- местоположение;
- соблюдение условий аренды;
- износ объектов;
- законодательное регулирование и изменение налогообложения;
- инфляция;
- реинвестирование.

Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения.

Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.

Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.

Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы повысить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты.

Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.

Риски инфляции и реинвестирования оказывают меньшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные.

При вложении собственного капитала нет возможности диверсифицировать риск за счет изменений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижимости и различных регионов.

Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по закладным.

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………… ….………3

1 Риски на рынке недвижимости……………………………………………. 4

2 Риски при финансировании недвижимости………………………..……..7

3 Управление рисками……………………………………………………... 14

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………… ………….17

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………..19

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность данной темы заключается в том, что среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Цель данной работы: рассмотреть все возможные риски при финансировании недвижимости.

Задачи работы:

 рассмотреть риски на рынке недвижимости;

 изучить риски при финансировании недвижимости;

 выяснить, как происходит управление рисками.

Объект исследований: дать определение рынку недвижимости, рассмотреть основные риски при финансировании.

1 Риски на рынке недвижимости

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

В ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

В процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

В процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно рассчитать по формуле R= Rf + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

Низкая ликвидность недвижимости;

Неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

Неопределенность в налогообложении;

Конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;

Длительность делового цикла;

Демографические тенденции;

Тенденции занятости и изменения платежеспособности населения. К управляемым рискам относятся микро риски

Условия арендного договора;

Уровень операционного и финансового левереджа;

Структура инвестированного капитала и его стоимость;

Доля рынка недвижимости определенного типа;

Местоположение недвижимости;

Структура арендаторов.

Принятие решений об инвестировании в малоликвидные активы должно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска. Количественный анализ уровня риска проводится в три этапа.

1. Определение частоты распределения ставок доходности: моды, медианы или средней ставки доходности;

2. Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска;

3. Определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.

Оценка уровня риска инвестиций при оценке недвижимости является необходимым условием соблюдения объективности определения величины стоимости недвижимости.

2 Риски при финансировании недвижимости

Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

– кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;

– риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;

– риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;

– риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;
– риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;

– риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей без рисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Без рисковые инвестиции – инвестиции, по которым есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно без рисковых инвестиций не бывает, но к имеющим максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует государство.

Соответственно в качестве без рисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.

Рыночный риск – изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными.

Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, – специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.

Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риски зависят от специфики инве-стиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.
Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:
кредитный риск - потери, если заемщик не производит платежей;
риск процентных ставок - вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
риск досрочного погашения - потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
риск предварительных обязательств - риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансиро-вания;
риск ликвидности - вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
риск изменения условий мобилизации фондов - потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).
Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению не-
выплаченными кредитами и изъятым имуществом.
Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.
Риск процентных ставок - это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.
Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.
Риск досрочного погашения - это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финан-сировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.
При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной став-кой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита.
Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует про-ведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов,
Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным
средствам - переменна.
Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.
Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.
Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законода-тельству способами обеспечения безопасности.
Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставлен-ные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита, не достаточно для завершения строительства.
При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инве-стициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.
Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Еще по теме 4.3. Риски при финансировании недвижимости:

11.5. Учет фактора неопределенности и оценка риска при принятии решений по инвестиционному проекту
4.3 НОРМА ПРИБЫЛИ ПРИ ФИНАНСИРОВАНИИ ИННОВАЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
4. УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
УПРАВЛЕНИЕ ПРОЦЕССОМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
4.5. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости
Контрольные вопросы по курсу «Экономика недвижимости»
9. ПРОБЛЕМЫ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ ПРИ ПРИНЯТИИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ РЕШЕНИЙ И РИСКИ ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ИННОВАЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
Определение рисков при принятии инвестиционных решений

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право -

Риски при финансировании недвижимости Риск отражает возможность отклонения фак тических итоговых данных от ожидаемых запла нированных результатов. Риски зависят от спе цифики инве стиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке. Рассмотрим основные риски, связанные с фи нансированием недвижимо сти: – кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей; – риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту кор ректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процент ных ставок; – риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кре дита с фиксированной ставкой процента; – риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксиро ванная ставка процента определена до начала финансиро вания; – риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в каче стве по гашения задолженности по выданным кре дитам; – риск изменения условий мобилизации фон дов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фик сиро ванной надбавкой (относительно базовой ставки). Кредитный риск связан с потерями в случа ях, если заемщик не в состоя нии производить платежи по кредиту или если стоимость зало женного имуще ства недостаточна для погаше ния обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется со отношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для креди тора бывают нескольких ви дов. Кредитор несет потери, если сумма, выру чен ная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем вы плаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и про даже имущества возникают и ад министративные издержки по управлению не выплаченными кредитами и изъятым имуще ством. Управление кредитным риском осуществляет ся путем тщательного ана лиза объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой ре коменда ций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению ве личины дохода заем щика и оценке стоимости пе редаваемого в залог имущества. При кредитова нии развития объектов недвижимости (строитель стве, реконструкции, модерниза ции) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ра нее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление кото рого запрашивает кредит. Риск процентных ставок – это снижение при были кредитного учреждения вследствие негатив ного непредвиденного изменения уровня процент ных ста вок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при не сбалансиро ванности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам. Пути управления таким риском: финансиро вание с помощью ценных бу маг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных ме тодов их индексации с учетом инфляции и дохо дов заемщика. Риск досрочного погашения – это потенциаль ные потери при реинвести ровании, которые вы званы ранним погашением ипотечного кредита с фиксиро ванной ставкой процента. Риск возника ет также в связи с потерями при финан сирова нии кредитов, ставки процента по которым опре деляются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обяза тельств. При кредитовании предусматриваются альтер нативные условия для кре дитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периоди чески изменять ставку процента по кредиту с изменяю щейся процентной став кой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность опреде ления ставки процента по кредиту до начала про цесса финансирования кредита. Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возника ет в связи с трудностями мобилизации налич ных средств путем продажи активов по рыноч ным ценам или близким к ним. Управление рис ком ликвидности требует про ведения ряда фи нансовых операций. В частности, рассчитыва ется поток налич ности для определения потреб ности банка в наличных средствах и разрабаты вается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных креди тов, созданием условий для привлечения долго срочных ресурсов в данную сферу, обеспечени ем рефинансирования вы данных ипотечных кре дитов, Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосроч ном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае про центная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна. Риском изменения условий мобилизации фон дов можно управлять по средством финансирова ния кредитов долгосрочными долговыми обяза тельст вами с плавающей процентной ставкой. Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, кото рые возникают при кредитовании жилищного строительства. Напри мер, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планирова лось. Спо собы снижения этого риска: требование предва рительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами. Существует также риск пожара или кражи ус тановленных или храня щихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и дру гими не противоречащими законода тельству спо собами обеспечения безопасности. Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предостав ленных заемщиком до кументов и отвлечения кредитных средств на по ставлен ные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять допол нительное вложение собственных средств заем щика в случае определения того, что сумм, ос тав шихся от предоставленного кредита, не до статочно для завершения строитель ства. При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инве стициям в недви жимость, требующим значительного объема ка питаловложе ний, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики. Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на осно...